Qué mirar antes de alquilar o comprar en Villaguay

Qué dice hoy el contrato de alquiler

La Ley 27.551 de Alquileres quedó derogada por el DNU 70/2023, publicado el 21 de diciembre de 2023. El decreto rige a los ocho días, el 29 de diciembre, y los contratos anteriores siguen bajo la norma previa (art. 7 del Código Civil y Comercial). Hoy las locaciones se rigen por el Código con las modificaciones de ese DNU.

Como el plazo, la moneda y la garantía son libres, el contrato tiene que dejar todo por escrito.

Qué gastos tiene alquilar

Además del alquiler mensual, al entrar hay dos gastos que conviene tener claros: la comisión del corredor y la garantía o el depósito.

• Comisión: el arancel que publica el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos pone el 5% del total del contrato a cargo del inquilino, más IVA si el corredor es responsable inscripto. Es una escala colegial, declarada de orden público por la Ley provincial 10.377.
• Temporada: en alquiler por temporada el arancel va del 10% al 15%.
• Administración: si la propiedad se administra, ese 10% lo paga el locador.
• Garantía y depósito: no tienen tope legal. Puede ser un mes o más, en pesos o en dólares, y el contrato debe decir cómo y cuándo se devuelve (art. 1196).

Sobre los requisitos no hay una regla publicada: en avisos de grupos locales se ven dos garantes con recibo de sueldo y un mes de depósito reintegrable, pero son publicaciones sueltas, no una norma. Qué acepta cada inmobiliaria se consulta caso por caso.

Con los precios pasa lo mismo: no hay serie pública de alquileres para Villaguay y los portales nacionales no tienen stock local. Publicamos el valor de cada propiedad disponible.

Qué gastos tiene comprar

En una compra los gastos se concentran en el cierre, y el reparto se define en el boleto, antes de firmar.

La alícuota de sellos surge de la Ley 9622, texto ordenado 2022, con la modificación de la Ley 11.193. ATER no la publica en texto abierto y los rangos de honorarios e inscripción son de práctica: confirmalos con el escribano.

Cómo se calcula el punto de equilibrio

El punto de equilibrio es el mes en el que el costo de haber comprado empieza a ser menor que el de haber alquilado el mismo período. No se responde con un promedio: se arma con cuatro bloques de tu caso.

• Precio de compra: valor de la propiedad más sellos, honorarios, inscripción y comisión del comprador.
• Costo de tener: impuestos, mantenimiento, seguro y, si hay crédito, las cuotas del período.
• Costo de alquilar: alquiler de cada mes con su ajuste, comisión de entrada y garantía o depósito, neto de lo que se devuelve.
• Valor de salida: precio de venta estimado en ese mes, menos gastos de venta y comisión del vendedor.

Se comparan los dos totales al mismo horizonte. Comprar y quedarse cinco años cuesta el desembolso inicial más el costo de tener, menos el valor de salida. Alquilar ese mismo tiempo cuesta la suma de los alquileres más los gastos de entrada. Vender antes de ese mes, cuando el total de comprar todavía es más alto, deja peor que haber alquilado.

El número final no lo podemos dar: no hay precio de venta por metro cuadrado publicado, ni serie de alquileres locales, ni tasas de crédito confirmadas hoy. Sin esos bloques, cualquier veredicto es una opinión.

Cuándo conviene cada camino

• Alquilar: horizonte corto, trabajo o familia que pueden moverte, o capital que todavía no alcanza para el cierre. También cuando no querés inmovilizar ahorro en un inmueble.
• Comprar: horizonte largo, vivienda para usar, capital de cierre disponible y un costo mensual que entra sin depender de un ingreso que puede cambiar.
• Comprar con crédito: exige una cuota que no supere un tercio del ingreso familiar y una línea que el banco confirme. La del Banco Entre Ríos que se publicaba vencía el 31 de agosto de 2026 y no hay confirmación de que siga abierta; las condiciones completas están en las preguntas frecuentes.

En Villaguay los dos caminos conviven con poco stock publicado: 41.753 habitantes (Censo 2022) y ningún mercado de precios por barrio. La decisión se toma sobre propiedades concretas.

Preguntas frecuentes

Si compro, ¿puedo cortar el alquiler antes del vencimiento?

Sí. Podés rescindir en cualquier momento y pagar el 10% del saldo del alquiler futuro, desde la notificación hasta la fecha de fin pactada (art. 1221). Ya no existe el derecho a irte sin indemnización en los últimos meses.

¿Qué pasa si el contrato no fija un plazo?

La ley suple el silencio: 2 años para vivienda permanente y 3 años para otros destinos (art. 1198). Igual conviene ponerlo por escrito, porque el plazo define cuándo podés renegociar.

¿El ajuste puede ser por cualquier índice?

Sí. Se puede pactar cualquier índice, público o privado, siempre en la misma moneda del contrato (art. 1199). Si ese índice deja de publicarse, se usa uno oficial de características similares.

¿Los gastos de escritura se reparten siempre mitad y mitad?

No siempre: se acuerdan en el boleto. Lo habitual es repartir el 2,3% de sellos en 1,15% por parte; el comprador suele pagar honorarios del escribano e inscripción, y el vendedor, el estudio de títulos y los libres deuda.

¿Puedo firmar el boleto con un crédito que todavía no está aprobado?

No conviene. La línea del Banco Entre Ríos que se publicaba tenía vigencia declarada hasta el 31 de agosto de 2026 y al 19 de octubre no hay confirmación de que siga abierta, con datos de tasa y monto que no cierran. Primero la aprobación del banco, después la firma.